Un permis de construire obtenu transforme radicalement la valeur d'un terrain ou d'une maison. Pourtant, lors d'un divorce amiable, ce potentiel constructible est souvent sous-estimé ou mal partagé. En 2026, des milliers de couples divorcent en détenant un bien immobilier dont le permis a été accordé mais dont les travaux n'ont jamais débuté. Ignorer ce droit à construire dans la convention peut coûter des dizaines de milliers d'euros à l'un des époux.
En bref :
- Un permis de construire accordé augmente la valeur d'un terrain de 20 % à 80 % selon la zone et la surface autorisée (source : Fédération des Notaires, 2024).
- Le permis de construire est valable 3 ans à compter de sa délivrance (article R. 424-17 du Code de l'urbanisme) ; sa date d'expiration doit figurer dans la convention.
- Selon l'article 1538 du Code civil, chaque époux peut prouver la propriété d'un bien propre ; à défaut, le bien est présumé commun sous régime de communauté légale.
- La valorisation du droit à construire doit être réalisée par un expert immobilier agréé ou un notaire avant signature de la convention ; un devis gratuit sur plateforme-avocat.fr permet d'anticiper les frais dès l'ouverture du dossier.
Qu'est-ce qu'un permis de construire non commencé dans le contexte d'un divorce ?
Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée par la mairie. Il confère à son titulaire le droit d'édifier une construction conforme au plan local d'urbanisme (PLU). Lorsque les travaux n'ont pas encore débuté, le permis reste un droit à construire latent : il n'existe pas encore de bâtiment, mais la valeur du bien est déjà augmentée par ce potentiel.
Dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel, tous les biens communs doivent être valorisés et partagés dans la convention de divorce (article 229-3 du Code civil). Un bien immobilier assorti d'un permis de construire obtenu constitue un actif distinct d'un simple terrain nu. La valeur à retenir n'est pas celle du terrain seul, mais celle du terrain augmenté de la constructibilité autorisée.
Cette distinction est fondamentale. Un terrain agricole non constructible vaut en moyenne 5 000 à 10 000 € par hectare en zone rurale. Le même terrain, rendu constructible par un permis accordé, peut valoir 150 000 à 400 000 € selon la région. Omettre cette plus-value dans la convention expose l'époux qui cède le bien à une perte patrimoniale majeure.
Régime juridique du permis de construire au sein du patrimoine conjugal
La question préalable est celle de la propriété du bien et du permis. Le permis de construire suit le sort du bien : il appartient au propriétaire du terrain, qu'il soit propre ou commun.
Bien commun ou bien propre : la règle de l'article 1402 du Code civil
Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (régime légal applicable à la majorité des couples mariés en France), tout bien acquis pendant le mariage est présumé commun (article 1402 du Code civil). Si le terrain a été acheté pendant le mariage avec des fonds communs, il est commun, et le permis de construire obtenu sur ce terrain l'est aussi.
En revanche, si le terrain a été acquis avant le mariage ou reçu par donation ou succession pendant le mariage, il constitue un bien propre (article 1405 du Code civil). Dans ce cas, le permis ne tombe pas dans la communauté. Seule la plus-value générée par des fonds communs investis dans le bien propre peut donner lieu à une récompense (article 1433 du Code civil).
Sous un régime de séparation de biens, chaque époux conserve ses biens personnels. Le permis suit le propriétaire du terrain. Il n'y a pas de partage à proprement parler, sauf si le terrain est en indivision.
Le permis déposé pendant la procédure de divorce
Une situation délicate survient lorsque le permis a été déposé ou obtenu après l'introduction de la procédure de divorce mais avant la signature de la convention. Selon l'article 262-1 du Code civil, les effets du divorce peuvent être reportés à la date de la séparation de fait. Les époux ont intérêt à préciser dans la convention la date de référence retenue pour la valorisation du bien.
Comment valoriser un bien immobilier avec permis de construire non commencé ?
La valorisation d'un bien assorti d'un permis de construire non commencé repose sur plusieurs méthodes reconnues par les professionnels de l'immobilier et les notaires en 2026.
La méthode comparative (ou par comparaison de marché)
L'expert compare le bien avec des transactions récentes portant sur des terrains ou maisons avec permis obtenus dans le même secteur géographique. Cette méthode est la plus couramment utilisée pour les biens résidentiels. Elle nécessite l'accès aux bases de données de transactions (DVF — Demandes de Valeurs Foncières, disponible sur data.gouv.fr).
La méthode du bilan promoteur (ou compte à rebours)
Cette méthode consiste à calculer la valeur du bien en partant du prix de vente futur du projet achevé, puis en déduisant tous les coûts de construction, les frais de commercialisation, la marge du promoteur et les charges financières. La valeur résiduelle est la valeur du terrain avec permis. Cette approche est utilisée pour les terrains à fort potentiel (plusieurs logements autorisés).
Exemple chiffré : Un terrain avec permis autorisant 4 appartements de 70 m² en région parisienne. Prix de vente projeté : 4 × 70 × 5 500 € = 1 540 000 €. Coûts de construction estimés : 700 000 €. Frais divers et marge promoteur (20 %) : 308 000 €. Valeur résiduelle du terrain avec permis : environ 532 000 €. Sans permis, le même terrain vaudrait environ 200 000 €. Le permis génère ici une plus-value de 332 000 €.
La méthode par capitalisation du revenu locatif futur
Moins fréquente dans ce contexte, elle est utilisée lorsque le projet autorisé est destiné à la location. Elle capitalise les loyers futurs prévisionnels à un taux de rendement de marché.
Question : Qui doit réaliser l'évaluation du bien avec permis de construire lors d'un divorce amiable ?
Réponse : L'évaluation doit être réalisée par un expert immobilier agréé (expert judiciaire inscrit sur liste de cour d'appel) ou un notaire. Les deux époux peuvent mandater conjointement un seul expert, ou chacun son propre expert. En cas de désaccord sur la valeur, la convention peut prévoir une clause d'expertise contradictoire avec un tiers arbitre. Les avocats de la plateforme plateforme-avocat.fr accompagnent les époux dans la coordination de cette étape.
Impact du permis de construire sur le calcul de la soulte
La soulte est la somme versée par l'époux qui conserve le bien à celui qui en sort. Elle compense le déséquilibre de partage. Son calcul dépend directement de la valeur retenue pour le bien.
| Scénario | Valeur terrain sans permis | Valeur terrain avec permis | Soulte (50/50) | Différence pour l'époux cédant |
|---|---|---|---|---|
| Terrain constructible en zone périurbaine (ex. : Bordeaux) | 120 000 € | 210 000 € | 105 000 € | + 45 000 € si permis valorisé |
| Maison avec permis d'extension (+80 m²) en province | 250 000 € | 310 000 € | 155 000 € | + 30 000 € si permis valorisé |
| Terrain avec permis collectif (6 logements) en IDF | 300 000 € | 650 000 € | 325 000 € | + 175 000 € si permis valorisé |
| Terrain rural avec permis maison individuelle | 40 000 € | 85 000 € | 42 500 € | + 22 500 € si permis valorisé |
Ces chiffres illustrent l'enjeu financier réel. Un permis de construire non commencé peut doubler ou tripler la valeur d'un actif. L'époux qui cède le bien sans valorisation correcte du permis subit une perte patrimoniale directe et définitive.
Question : Comment financer la soulte liée à un permis de construire valorisé lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Plusieurs options existent. L'époux qui conserve le bien peut contracter un prêt immobilier classique, demander un rachat de soulte auprès de sa banque, ou négocier un paiement différé de la soulte dans la convention. La convention peut aussi prévoir que la soulte sera versée lors de la revente du bien ou à l'issue des travaux. Ces clauses doivent être rédigées avec précision par les avocats pour éviter tout litige ultérieur.
Clauses spécifiques à intégrer dans la convention de divorce amiable
La convention de divorce par consentement mutuel doit être exhaustive. Lorsqu'un bien immobilier est assorti d'un permis de construire non commencé, plusieurs clauses spécifiques sont indispensables.
Clause de valorisation avec référence au permis
La convention doit mentionner explicitement le numéro du permis de construire, sa date de délivrance, la surface de plancher autorisée (SHON ou SDP selon la terminologie en vigueur), et la date d'expiration. Elle doit préciser la méthode d'évaluation retenue et la valeur convenue par les parties.
Exemple de rédaction : « Le terrain situé [adresse], cadastré [références], est estimé à la somme de [X] euros, tenant compte du permis de construire n° [PC-XXXXXXX] accordé le [date] par la mairie de [commune], autorisant la construction d'une surface de plancher de [Y] m², valable jusqu'au [date d'expiration]. Cette valorisation a été établie par [nom de l'expert], expert immobilier, selon rapport en date du [date], joint en annexe. »
Clause de sort du permis en cas de non-réalisation des travaux
Si le permis expire avant que les travaux ne débutent, la valeur du bien diminue. La convention doit anticiper ce risque. Elle peut prévoir : une obligation pour l'époux conservataire de proroger le permis (article R. 424-21 du Code de l'urbanisme permet une prorogation d'un an renouvelable une fois) ; une clause de révision de la soulte en cas d'expiration sans prorogation ; ou une clause résolutoire si la valeur chute en dessous d'un seuil défini.
Clause de partage des plus-values futures
Lorsque l'un des époux conserve le bien avec l'intention de réaliser les travaux puis de revendre, l'autre époux peut négocier une clause de partage des plus-values futures. Cette clause, appelée clause de retour à meilleure fortune ou clause de complément de prix, prévoit qu'une fraction de la plus-value réalisée à la revente sera versée à l'époux cédant. Elle doit être limitée dans le temps (généralement 5 à 10 ans) et plafonner la somme due.
Clause relative aux charges fiscales liées au permis
L'obtention d'un permis de construire peut générer des taxes : taxe d'aménagement (calculée sur la surface autorisée), participation pour voirie et réseaux, redevance d'archéologie préventive. La convention doit préciser qui supporte ces charges : l'époux qui conserve le bien, ou les deux époux prorata de leur quote-part avant partage.
Question : La convention de divorce peut-elle prévoir un partage différent de 50/50 sur un bien avec permis de construire ?
Réponse : Oui. Les époux sont libres de convenir d'une répartition différente dès lors que chacun est assisté de son propre avocat (obligation légale depuis la loi du 18 novembre 2016). La convention peut attribuer 60/40, 70/30 ou toute autre répartition, à condition que les deux avocats certifient que chaque époux a consenti librement et en connaissance de cause. Cette liberté contractuelle est encadrée par l'article 229-3 du Code civil.
Cas pratiques : trois situations types en 2026
Cas n° 1 : Terrain commun avec permis maison individuelle
Marc et Sophie sont mariés sous le régime de la communauté légale. Ils ont acheté ensemble un terrain de 800 m² en 2021 pour 95 000 €. En 2024, ils ont obtenu un permis de construire pour une maison de 140 m². Les travaux n'ont jamais commencé. Ils divorcent en 2026.
Un expert immobilier évalue le terrain avec permis à 185 000 €. La soulte due par l'époux qui conserve le terrain est de 92 500 €. Sans valorisation du permis, la soulte aurait été calculée sur 95 000 € (valeur d'achat), soit 47 500 €. L'époux cédant perçoit 45 000 € supplémentaires grâce à la valorisation correcte du permis.
Cas n° 2 : Maison avec permis d'extension
Lucie et Thomas possèdent en commun une maison de 90 m² estimée à 280 000 €. Un permis d'extension de 60 m² a été accordé en 2025 mais les travaux n'ont pas débuté. L'expert évalue la plus-value liée au permis à 55 000 € (valeur de la surface constructible autorisée au prix du marché local). La maison avec permis est valorisée à 335 000 €. Lucie conserve la maison et verse une soulte de 167 500 € à Thomas. Sans le permis, la soulte aurait été de 140 000 €.
Cas n° 3 : Terrain propre avec fonds communs investis
Émilie a reçu un terrain par donation avant le mariage (bien propre). Pendant le mariage, le couple a financé sur fonds communs les frais de permis de construire (architecte, études de sol, taxes) pour un total de 18 000 €. La communauté a droit à récompense pour ces 18 000 € (article 1433 du Code civil). La convention doit mentionner cette récompense et la déduire de l'actif de communauté à partager.
Rôle des avocats et de la plateforme dans la sécurisation du partage
Depuis la loi du 18 novembre 2016 (loi de modernisation de la justice du XXIe siècle), le divorce par consentement mutuel sans juge est possible à condition que chaque époux soit assisté de son propre avocat. Cette obligation est absolue : un seul avocat pour les deux époux est interdit.
Sur plateforme-avocat.fr, chaque époux bénéficie d'un avocat dédié, inscrit au barreau, qui analyse le dossier, vérifie la valorisation du permis de construire, et rédige ou valide les clauses spécifiques. Le parcours est entièrement en ligne : questionnaire (10 minutes), validation du dossier sous 24 heures, rédaction de la convention en 3 à 5 jours, signature et dépôt chez notaire, divorce finalisé en 1 à 3 mois.
| Formule | Prix par époux (TTC) | Services inclus | Paiement |
|---|---|---|---|
| Essentiel | À partir de 189 € | Avocat dédié, convention standard, dépôt chez notaire | En 2, 3 ou 4 fois sans frais |
| Standard | 249 € | + Clauses patrimoniales complexes | En 2, 3 ou 4 fois sans frais |
| Confort | 329 € | + Suivi renforcé, relecture illimitée | En 2, 3 ou 4 fois sans frais |
| Premium | 399 € | + Coordination expert immobilier, clauses sur mesure | En 2, 3 ou 4 fois sans frais |
Pour un bien avec permis de construire, la formule Premium est recommandée. Elle inclut la coordination avec l'expert immobilier et la rédaction de clauses spécifiques (permis, soulte différée, partage de plus-value). Aucun frais caché : le tarif est fixe TTC. Démarrez votre devis gratuit en ligne sur plateforme-avocat.fr.
Question : Faut-il passer devant un notaire pour partager un terrain avec permis de construire lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Oui, obligatoirement. Selon l'article 229-1 du Code civil, la convention de divorce par consentement mutuel doit être déposée au rang des minutes d'un notaire. De plus, tout partage d'un bien immobilier (terrain ou maison) nécessite un acte authentique notarié (article 835 du Code civil). Les frais de notaire pour l'acte de partage s'élèvent à environ 2,5 % à 5 % de la valeur du bien partagé, en sus des honoraires des avocats.
Points de vigilance et erreurs à éviter
Plusieurs erreurs fréquentes sont observées dans les conventions de divorce impliquant un bien avec permis de construire non commencé.
- Valoriser le bien au prix d'achat sans tenir compte du permis. C'est l'erreur la plus coûteuse. La valeur vénale actuelle, intégrant le permis, doit toujours primer.
- Oublier la date d'expiration du permis. Un permis non prorogé expire après 3 ans (article R. 424-17 du Code de l'urbanisme). Si la procédure de divorce dure plus longtemps, le permis peut expirer avant la signature de la convention.
- Ne pas mentionner les taxes d'aménagement dues. La taxe d'aménagement est exigible dès le dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier. Si les travaux débutent après le divorce, qui la paie ? La convention doit répondre à cette question.
- Confondre valeur du permis et coût des travaux. Le permis augmente la valeur du bien, mais les travaux restent à financer. La soulte est calculée sur la valeur avec permis, pas sur la valeur future du bien achevé.
- Omettre la clause de prorogation. Si l'époux qui conserve le bien ne peut pas commencer les travaux rapidement, la convention doit l'obliger à proroger le permis pour préserver la valeur convenue.
FAQ — Permis de construire et divorce amiable
Question : Un permis de construire périmé a-t-il encore une valeur lors du partage ?
Réponse : Un permis périmé n'a plus de valeur juridique directe. Cependant, s'il a été obtenu sur un terrain en zone constructible, la constructibilité du terrain subsiste. La valeur du bien reste supérieure à celle d'un terrain non constructible, mais inférieure à celle d'un terrain avec permis en cours de validité. Un nouvel expert devra réévaluer le bien sur la base de sa constructibilité résiduelle.
Question : Peut-on inclure une clause de révision de la soulte si le permis expire avant les travaux ?
Réponse : Oui, cette clause est juridiquement valide. Elle doit préciser le seuil de déclenchement (expiration sans prorogation), le mode de calcul de la révision (nouvelle expertise ou abattement forfaitaire), et le délai dans lequel la révision peut être demandée. Les avocats de plateforme-avocat.fr rédigent ce type de clause dans le cadre de la formule Premium.
Question : Comment traiter un permis de construire déposé par un seul époux sur un terrain commun ?
Réponse : Le permis suit le terrain, pas le déposant. Si le terrain est commun, le permis est commun, même si un seul époux l'a déposé. Les frais engagés (architecte, géomètre, taxes) peuvent constituer des avances sur fonds propres donnant lieu à récompense si financés par des fonds personnels. La convention doit détailler ces flux financiers.
Question : Quelle est la différence entre un permis de construire et un certificat d'urbanisme dans le cadre d'un divorce ?
Réponse : Le certificat d'urbanisme (CU) renseigne sur les règles applicables à un terrain, mais n'autorise pas à construire. Il a moins de valeur qu'un permis accordé. Seul le permis de construire purgé de tout recours (délai de recours des tiers de 2 mois à compter de l'affichage) confère une réelle plus-value au bien. Un CU positif peut néanmoins justifier une valorisation légèrement supérieure à un terrain sans document.
Question : Le divorce amiable en ligne est-il possible quand le bien immobilier a un permis de construire ?
Réponse : Oui, sans restriction. La complexité patrimoniale n'empêche pas le recours au divorce par consentement mutuel sans juge. Elle nécessite simplement des avocats expérimentés en droit patrimonial et une expertise immobilière préalable. Sur plateforme-avocat.fr, plus de 350 avocats partenaires traitent ce type de dossier complexe, avec un avocat dédié par époux, pour un tarif transparent dès 189 € par époux.
Question : Les droits à construire issus d'un PLU modifié pendant le mariage sont-ils communs ?
Réponse : La modification du PLU qui rend un terrain constructible ne constitue pas en elle-même un acte d'acquisition. La constructibilité est attachée au terrain. Si le terrain était propre avant le mariage, la plus-value liée à la modification du PLU reste attachée au bien propre. Toutefois, si des fonds communs ont été investis pour obtenir le permis, une récompense est due à la communauté (article 1433 du Code civil).