Locataire protégé et divorce amiable : impact sur la valeur, la soulte et les options de partage en 2026
Un bien immobilier occupé par un locataire bénéficiant d'une protection renforcée représente un actif particulier dans la liquidation du régime matrimonial. Au moment d'un divorce par consentement mutuel, les époux doivent valoriser ce bien selon des règles spécifiques. La présence d'un locataire protégé — au sens de la loi du 6 juillet 1989 — interdit tout congé pour vente ou reprise. Elle impose une décote significative sur la valeur vénale et conditionne les options de partage disponibles.
En bref :
- Un locataire de plus de 70 ans ou aux revenus modestes bénéficie d'une protection renforcée interdisant tout congé, selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989.
- La décote appliquée à la valeur vénale d'un bien occupé par un locataire protégé varie de 15 % à 40 % selon la durée estimée de protection et la tension du marché local.
- En 2026, les alternatives au congé pour vente sont au nombre de trois : vente du bien occupé, attribution à l'un des époux avec soulte décotée, ou maintien en indivision post-divorce.
- Sur Plateforme Avocat, la rédaction de la convention de partage intégrant un bien loué protégé est incluse dans toutes les formules, dès 189 € par époux (formule Essentiel).
Qu'est-ce qu'un locataire protégé au sens de la loi du 6 juillet 1989 ?
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs définit deux catégories de locataires bénéficiant d'une protection renforcée. Cette protection est prévue à l'article 15-III de la loi. Elle s'applique de plein droit, sans que le locataire ait à la demander expressément.
La première catégorie concerne les locataires âgés de plus de 65 ans — et non 70 ans comme le croient souvent les propriétaires — dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources fixé pour l'attribution des logements locatifs sociaux conventionnés (plafonds PLUS). Depuis la loi ALUR de 2014, le seuil d'âge a été abaissé de 70 à 65 ans, mais une protection renforcée absolue s'applique aux plus de 70 ans. La seconde catégorie vise les locataires de moins de 65 ans dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC annuel et qui hébergent une personne de plus de 65 ans à leur charge.
En pratique, la protection la plus fréquemment rencontrée dans les successions et les divorces concerne les locataires de plus de 70 ans, quelle que soit leur situation de ressources. Pour eux, aucun congé pour vente ou pour reprise n'est possible, sauf si le bailleur propose un relogement adapté dans le même secteur géographique. Cette obligation de relogement est quasi impossible à satisfaire dans les grandes agglomérations, ce qui rend la protection quasi absolue.
Question : Un bailleur peut-il donner congé à un locataire de plus de 70 ans pour vendre le bien pendant un divorce ?
Réponse : Non. L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 interdit tout congé pour vente ou pour reprise à l'égard d'un locataire de plus de 70 ans, sauf si le bailleur lui propose un relogement adapté dans le même secteur géographique. Cette exception est rarissime en pratique, notamment dans les zones tendues. Le bien doit donc être valorisé et partagé en tenant compte de cette contrainte permanente.
Impact concret sur la valeur vénale du bien immobilier
La présence d'un locataire protégé réduit mécaniquement la valeur de marché du bien. Cette réduction est appelée décote pour occupation. Elle traduit la contrainte imposée à l'acquéreur potentiel, qui ne pourra ni récupérer le bien pour l'habiter, ni le revendre libre à court terme.
La décote dépend de plusieurs paramètres. Le premier est l'âge du locataire : plus il est jeune (65-70 ans), plus la durée de protection estimée est longue, et plus la décote est élevée. Le deuxième paramètre est le niveau de loyer en cours. Un loyer inférieur au marché amplifie la décote, car l'acquéreur supporte un manque à gagner locatif durable. Le troisième facteur est la tension du marché immobilier local : dans une ville où la demande est forte, la décote est atténuée par l'attrait du bien à long terme.
En pratique, les notaires et experts immobiliers appliquent les fourchettes suivantes en 2026 :
| Profil du locataire protégé | Décote estimée sur valeur libre | Durée de protection estimée |
|---|---|---|
| 65-70 ans, revenus modestes | 25 % à 40 % | 15 à 25 ans |
| 70-75 ans | 20 % à 35 % | 10 à 20 ans |
| 75-80 ans | 15 % à 25 % | 5 à 15 ans |
| Plus de 80 ans | 10 % à 20 % | Moins de 10 ans |
| Loyer très inférieur au marché (écart > 30 %) | Majoration de 5 à 10 points | Variable selon âge |
Ces décotes sont indicatives. Seule une expertise immobilière contradictoire ou un rapport d'un expert agréé par la Cour de cassation permet de fixer une valeur opposable dans la convention de divorce. Les avocats de Plateforme Avocat accompagnent les époux pour identifier les professionnels compétents dans leur département.
Question : Comment calculer la soulte d'un bien loué à un locataire protégé lors d'un divorce amiable ?
Réponse : La soulte se calcule sur la valeur décotée du bien, et non sur sa valeur libre. Si un appartement vaut 300 000 € libre et que la décote applicable est de 30 %, sa valeur retenue dans la convention sera de 210 000 €. L'époux qui conserve le bien versera une soulte de 105 000 € à l'autre (moitié de la valeur décotée, hors dettes). Il est impératif de faire expertiser le bien avant de signer la convention.
L'impossibilité de congé pour vente ou reprise : conséquences pratiques
L'interdiction de congé est la contrainte centrale du dispositif. Elle conditionne toutes les décisions patrimoniales des époux. Contrairement à un locataire ordinaire, le locataire protégé ne peut pas recevoir de congé valide à l'échéance du bail. Toute tentative de congé serait nulle de plein droit.
Cette impossibilité a deux conséquences directes pour les époux en instance de divorce amiable. Premièrement, ils ne peuvent pas attendre la libération du bien pour le vendre libre. Le calendrier de la protection est hors de leur contrôle. Deuxièmement, si l'un des époux souhaite conserver le bien pour l'habiter, il ne peut pas évincer le locataire protégé. La reprise pour habiter est également interdite par l'article 15-III.
Cette situation est fréquente dans les patrimoines familiaux hérités. Un époux a reçu par succession un appartement loué à un locataire âgé depuis trente ans. Au moment du divorce, le bien est commun (ou constitue un propre ayant généré des récompenses). Dans tous les cas, la présence du locataire protégé s'impose aux deux époux comme une contrainte objective, indépendante de leur volonté.
La seule exception légale reste la proposition d'un relogement adapté. L'article 15-III exige que le logement proposé soit situé dans le même secteur géographique, adapté aux besoins du locataire et à ses ressources, et proposé avant la délivrance du congé. Cette condition est quasi impossible à remplir dans les métropoles. Elle reste théoriquement envisageable dans certaines zones détendues.
Les trois options de partage disponibles dans la convention de divorce
Face à l'impossibilité de libérer le bien, les époux disposent de trois stratégies à intégrer dans leur convention de divorce par consentement mutuel. Chacune présente des avantages et des inconvénients patrimoniaux, fiscaux et pratiques.
Option 1 : La vente du bien occupé à un investisseur
Les époux peuvent décider de vendre le bien tel quel, avec le locataire protégé en place. L'acquéreur sera un investisseur locatif, conscient de la contrainte. Le prix de vente intégrera la décote. Cette option permet de sortir proprement de l'indivision et de partager le produit net de la vente. Elle est souvent la solution la plus simple lorsque les époux ne souhaitent pas conserver le bien.
Dans la convention de divorce, les époux précisent leur accord pour mettre le bien en vente, fixent un prix plancher de cession, et désignent le notaire chargé de la transaction. La répartition du produit de vente (après remboursement du prêt éventuel et des frais) est actée dans la convention.
Option 2 : L'attribution à l'un des époux avec soulte décotée
L'un des époux peut souhaiter conserver le bien pour percevoir les loyers. Dans ce cas, il rachète la quote-part de l'autre époux en versant une soulte calculée sur la valeur décotée. Cette option est fiscalement avantageuse : le bien étant valorisé moins cher, la soulte est réduite. L'époux attributaire conserve un actif locatif à long terme, dont la valeur augmentera naturellement à la libération du bien.
La convention doit préciser la valeur retenue, le montant de la soulte, les modalités de paiement (comptant ou différé), et le sort du prêt immobilier éventuel (reprise par l'attributaire, désolidarisation de l'autre époux).
Option 3 : Le maintien en indivision post-divorce
Les époux peuvent décider de rester co-propriétaires du bien après le divorce. Cette option est encadrée par l'article 815 du Code civil, qui permet l'indivision conventionnelle pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable. Elle est pertinente lorsque les époux s'entendent sur la gestion locative et souhaitent attendre la libération naturelle du bien pour le vendre libre.
La convention de divorce doit alors inclure une convention d'indivision détaillée : répartition des charges, des loyers, des décisions de gestion, et modalités de sortie de l'indivision. Cette rédaction est complexe et nécessite l'intervention d'avocats expérimentés.
Question : Peut-on maintenir un bien loué à un locataire protégé en indivision après un divorce amiable ?
Réponse : Oui. L'article 815 du Code civil autorise les ex-époux à rester en indivision sur un bien immobilier après le divorce. La durée maximale d'une convention d'indivision est de cinq ans, renouvelable par accord. Cette option est souvent choisie pour les biens occupés par un locataire protégé âgé, dans l'attente de la libération naturelle du logement.
Rôle de l'expertise immobilière dans la convention de divorce amiable
La valorisation d'un bien occupé par un locataire protégé est une opération technique. Elle ne peut pas reposer sur une simple estimation en ligne ou sur le prix au mètre carré du quartier. Une expertise contradictoire est indispensable pour sécuriser la convention.
L'expert immobilier — idéalement un expert agréé par la Cour de cassation ou membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France — évalue le bien en tenant compte de plusieurs éléments : valeur libre du bien, montant du loyer en cours, loyer de marché, âge du locataire, durée résiduelle estimée de la protection, et état général du logement.
Son rapport fixe une valeur vénale occupée. C'est cette valeur qui sera retenue dans la convention de divorce pour calculer la soulte ou le prix de vente. En cas de désaccord entre les époux sur la valeur, l'article 1592 du Code civil permet de recourir à un tiers estimateur désigné d'un commun accord.
Le coût d'une expertise immobilière varie entre 500 € et 2 000 € selon la complexité du dossier et la localisation du bien. Ce coût est partagé entre les époux ou supporté par l'attributaire selon ce qui est convenu dans la convention.
Fiscalité du partage : droits de partage et plus-value
Le partage d'un bien immobilier dans le cadre d'un divorce amiable est soumis au droit de partage, fixé à 1,1 % de la valeur nette partagée depuis le 1er janvier 2022. Ce taux s'applique à la valeur retenue dans la convention, c'est-à-dire à la valeur décotée du bien occupé.
La décote est donc doublement avantageuse pour l'époux attributaire : elle réduit la soulte à verser et diminue l'assiette du droit de partage. Sur un bien valorisé 210 000 € (au lieu de 300 000 € libre), le droit de partage sera de 2 310 € au lieu de 3 300 €.
Concernant la plus-value immobilière, la cession du bien à un tiers (vente à un investisseur) peut générer une plus-value taxable si le bien est un investissement locatif (et non la résidence principale des époux). Le taux d'imposition est de 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Les abattements progressifs s'appliquent à partir de la 6e année de détention et conduisent à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Question : La décote pour locataire protégé réduit-elle le droit de partage au divorce ?
Réponse : Oui. Le droit de partage de 1,1 % (en vigueur depuis 2022) est calculé sur la valeur nette retenue dans la convention de divorce. Si la valeur du bien est décotée de 30 % en raison de la présence d'un locataire protégé, l'assiette du droit de partage est réduite d'autant. C'est un avantage fiscal concret pour l'époux qui conserve le bien.
Comment Plateforme Avocat traite ce type de dossier complexe
Les dossiers impliquant un bien loué à un locataire protégé sont des dossiers patrimoniaux complexes. Ils nécessitent une rédaction précise de la convention de divorce et une coordination entre l'avocat, le notaire et l'expert immobilier.
Sur Plateforme Avocat, chaque époux bénéficie d'un avocat dédié — obligation légale depuis la loi du 18 novembre 2016 (article 229-1 du Code civil). Les avocats partenaires du réseau (plus de 350 inscrits au barreau en 2026) sont formés aux dossiers patrimoniaux complexes. Ils vérifient la qualification du locataire protégé, s'assurent de la cohérence de la valorisation retenue, et rédigent les clauses adaptées à chacune des trois options de partage.
Le parcours est entièrement dématérialisé : questionnaire en ligne en 10 minutes, validation du dossier par l'avocat sous 24 heures, rédaction de la convention en 3 à 5 jours, signature et dépôt chez le notaire, divorce finalisé en 1 à 3 mois. Les tarifs sont fixes et transparents :
| Formule | Tarif par époux (TTC) | Inclus |
|---|---|---|
| Essentiel | 189 € | Convention standard, avocat dédié |
| Standard | 249 € | + Suivi renforcé, relecture étendue |
| Confort | 329 € | + Coordination notaire, bien immobilier |
| Premium | 399 € | + Dossier complexe, patrimoine spécifique |
Le paiement est possible en 2, 3 ou 4 fois sans frais. Un devis gratuit est disponible en ligne, sans engagement, pour évaluer la formule adaptée à votre situation.
Points de vigilance à intégrer dans la convention de divorce
La rédaction de la convention de divorce doit anticiper plusieurs risques spécifiques aux biens occupés par un locataire protégé. L'omission de l'une de ces clauses peut fragiliser l'accord et générer des litiges post-divorce.
Le premier point de vigilance est la définition précise du statut du locataire. La convention doit mentionner l'âge du locataire, ses ressources si elles conditionnent la protection, et la référence à l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989. Cette mention protège les deux époux en cas de contestation ultérieure.
Le deuxième point est la clause de révision de la valeur. Si le locataire décède ou quitte le logement avant la finalisation du partage, la valeur du bien peut évoluer significativement. La convention doit prévoir ce cas de figure et indiquer la procédure applicable (nouvelle expertise, prix de vente révisé).
Le troisième point concerne la gestion locative pendant la procédure. Entre la signature de la convention et le transfert de propriété, les loyers continuent d'être perçus. La convention doit préciser qui les perçoit, comment ils sont partagés, et qui supporte les charges de copropriété et la taxe foncière.
Enfin, si le bien est soumis à un prêt immobilier, la désolidarisation de l'époux qui ne conserve pas le bien est une démarche distincte, à engager auprès de la banque. Elle n'est pas automatique et peut prendre plusieurs semaines. L'avocat dédié de Plateforme Avocat accompagne les époux dans cette démarche.
FAQ : Locataire protégé et divorce amiable
Question : Qu'est-ce qu'un locataire protégé au sens de la loi du 6 juillet 1989 ?
Réponse : Un locataire protégé est un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds HLM (PLUS), ou un locataire hébergeant une personne de plus de 65 ans à charge. Les locataires de plus de 70 ans bénéficient d'une protection renforcée quasi absolue, quel que soit leur niveau de ressources. Cette protection est définie à l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989.
Question : Quelle décote appliquer à un bien loué à un locataire de 75 ans pour calculer la soulte au divorce ?
Réponse : Pour un locataire de 75 ans, la décote standard varie entre 15 % et 25 % de la valeur libre du bien. Elle peut être majorée de 5 à 10 points si le loyer en cours est très inférieur au marché. Seule une expertise immobilière réalisée par un professionnel agréé permet de fixer une valeur opposable dans la convention de divorce.
Question : Peut-on forcer la vente d'un bien loué à un locataire protégé lors d'un divorce amiable ?
Réponse : Non, la vente forcée n'est pas possible au sens où le locataire ne peut pas être expulsé. En revanche, les époux peuvent vendre le bien occupé à un investisseur, qui deviendra le nouveau bailleur. Le locataire protégé conserve alors tous ses droits dans le nouveau bail. La vente occupée est parfaitement légale ; seul le prix est impacté par la décote.
Question : Le maintien en indivision après divorce est-il possible pour un bien loué à un locataire protégé ?
Réponse : Oui. L'article 815 du Code civil autorise les ex-époux à maintenir un bien en indivision après le divorce. La durée maximale d'une convention d'indivision est de cinq ans, renouvelable. Cette solution est souvent retenue pour attendre la libération naturelle du bien et le revendre ensuite à sa valeur libre.
Question : Quel est le coût total d'un divorce amiable avec un bien loué à un locataire protégé ?
Réponse : Le coût comprend les honoraires d'avocat (à partir de 189 € par époux sur Plateforme Avocat), les frais de notaire pour l'état liquidatif (environ 1 à 2 % de la valeur du bien), le droit de partage (1,1 % de la valeur nette), et le coût de l'expertise immobilière (500 à 2 000 €). Au total, un dossier de ce type représente généralement entre 3 000 € et 8 000 € de frais globaux, contre 15 000 € à 30 000 € en cas de divorce contentieux.
Question : Faut-il un notaire pour partager un bien immobilier dans un divorce amiable ?
Réponse : Oui, dès lors que le patrimoine commun comprend un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour établir l'état liquidatif et procéder au partage, conformément à l'article 265-2 du Code civil. Le notaire rédige l'acte de partage ou de cession et perçoit les droits de partage pour le compte de l'État. Les avocats de Plateforme Avocat coordonnent cette intervention dans le cadre du dossier.